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上海最新房貸利率,上海貸款一般的利率是多少?

來源:整理 時間:2022-04-17 20:55:11 編輯:生活常識 手機版

1,上海貸款一般的利率是多少?

貸款利率都是圍繞國家規定的基準利率的左右浮動。給你最新貸款利率表吧!

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2,上海本地戶口貸款利息高嗎?

不確定。
2021年上海房貸利率是4.65%或5.7%,因為新政規定上海首套房貸利率將從之前的4.65%調整至5%,二套房貸利率從5.25%上調至5.7%,新規于2021年7月24日起開始實行。上海房貸利率上調,對于打算買房的人來說,每個月需要多還一部分利息,但是這樣能夠有效地控制上海房價,所以這是一把雙刃劍。

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3,上海個人住房公積金買房貸款利率做出調整

昨天起,上調個人住房公積金買房貸款利率,五年期以下(含五年)貸款年利率從3.33%調整為3.50%;五年期以上公積金買房貸款利率年利率從3.87%調整為4.05%。昨天前受理并簽訂合同的貸款按調整前公積金買房貸款利率執行,昨天起受理并簽訂合同的貸款,執行住建部、人民銀行的通知規定。昨天之前發放的未到期貸款,明年1月1號起按調整后的公積金買房貸款利率執行。

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4,上海房貸款利率

房貸利率上調,首套5%,二套5.7%。贈與轉讓受限5年。
7月23日,上海連發兩項樓市調控政策。
業內人士指出,此次上海樓市政策調整,完善現有的限購政策,有利于遏制樓市中投機取巧的購房行為。
拓展資料:
7月23日,上海市房管局官微發文,自7月24日起,通過贈與方式轉讓住房的,受贈人應符合國家和本市住房限購政策;該住房5年內仍記入贈與人擁有住房套數。同時,強化住房交易登記管理,將贈與住房轉讓納入房屋交易核驗范圍,對贈與當事人不符合住房限購政策的,不予辦理交易登記手續?! ⊥?,經中國證券報記者確認,人民銀行上??偛颗c在滬銀行召開會議,確定房貸利率上調事宜。上海首套房貸利率將從現在的4.65%調整至5%,二套房貸利率從5.25%上調至5.7%,新規將于24日零時開始實行。
上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾稱,從年初限制假離婚購房,到年中限制贈與購房,進一步完善了限購政策,遏制樓市中投機取巧的購房行為,保障真實購房需求,有助于進一步穩定樓市、為樓市降溫。
2021年初,上海啟動“滬十條”樓市調控政策,新房搖號新規正式實施?!皽畻l”實施以來,首次新開的3處樓盤全部采用計分制,優先滿足“無房家庭”自住購房需求。購房人在認購后,將綜合家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄以及在滬繳納社保五大因素,擁有一個積分;再按照搖號人數比房源多30%的原則,按積分高低排序,選取進入公證搖號選房的人員名單。
中國證券報記者了解到,上半年,上海多個性價比較高的新樓盤積分門檻特別高,對應的社保月份多達200個月,年輕的剛需客戶群體多數難以達標。例如,黃浦區的復興瓏御,認購客戶的入圍積分達到112.8分,接近滿分。積分拆解開來,對應的是累計繳納社保220個月(上海社保繳納上限221個月)。
中原地產分析師盧文曦表示,從目前來看,買新房需要高積分,很多買家便通過各項操作,騰出一張“房票”。其中,直系親屬之間的房屋贈與,手續成本最低。因此,贈與是轉移房產的主要方式。最近一些熱點樓盤的買家很多都用這種方式,讓某一家庭成員變成名下無房,這樣積分高。

5,上海銀行房貸利率表最新查詢 現在房貸利息是多少

您好,目前銀行公布的貸款基準利率0-6月(含6月)貸款年利率是4.35% ,6月-1年(含1年)是4.35%,1-5年(含5年)是4.75%,5-30年(含30年)是4.90%,以上回答由融聯偉業為您提供,請參考。

銀行房貸利率都是在央行基準利率基礎上上下浮動的。目前央行基準利率是:6個月以內(含6個月) 5.85% ;6個月-1年(含1年) 6.31% ;1-3年(含3年) 6.4% ;3-5年(含5年) 6.65% ;5年以上 6.8% 。 另外,對于最新房貸利率是多少,如果你購買的是首套房的話,目前想享受85折優惠幾乎是不可能了,現在都是執行基準利率甚至上浮5%-10%;若購買的是二套房貸的話,利率要在央行基準利率基礎上上浮10%。

6,上海二套房貸款政策2021

上海二套房政策2021,上海二套房的認定標準,上海二套房貸款利率
一上海二套房政策2021


1、如果是非滬籍人士,必須連續繳納至少5年的社保才可以在上海買房,夫妻雙方有一方是滬籍人士,可以購買首套房,但是第二套房需要提供5年社?;騻€稅證明。
2、夫妻雙方都是滬籍人士,并且夫妻雙方各自和父母在2011年1月30日前住房數少于等于2套,就可以再購買2套,如果擁有3套,就可以再購買1套。
3、已婚人士在上海買房容易一些,但是非滬籍人士就必須提供連續5年的社保證明,已婚滬籍人士首套房就沒有限制了,但是為了防止炒房,對于家庭擁有的住房數量也有相應的限制。
4、房貸政策要求,居民家庭購買首套住房申請商業性個人住房貸款的,首付款比例要在35%以上,在上海市已擁有1套住房的、在上海市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,購買普通自住房,商業貸款首付款比例要在50%以上。


二上海二套房的認定標準
1、貸款買過一套房,在房屋登錄系統中可以查詢到房產,再次購買房屋算第二套;貸款買過一套房,然后賣掉了,房屋登記查詢不到房產,但在銀行征信系統中能夠查詢到貸款記錄,再次貸款買房,算二套。
2、全款買過一套住房,然后賣掉了,房屋登記查詢不到房產,再貸款買房算首套住房;全款買過一套住房,房屋登記系統可以查詢到房產,再貸款買房算第二套。
3、購買人不具備房屋登記查詢條件的,銀行調查核實后購買人已有一套住房,再次購買住房算第二套。
4、父母名下有房,再以未成年子女名義購買,算二套房;未成年時名下有房產,成年后再次購買住房算第二套住房;個人名下已有全款購買住房,再次貸款購買住房算第二套房。
三上海二套房貸款利率
1、上海二套房貸款利率一般都執行1.1倍的基準利率,因為房貸利率要根據客戶的資質、財產等因素來制定,所以房貸利率并沒有固定值。
2、央行制定的貸款基準利率是商業貸款基準利率貸款一年以內,利率是4.35%;貸款一至五年,利率是4.75%;貸款五年以上,利率是4.90%。
3、公積金貸款基準利率是貸款5年以內,利率是2.75%;貸款5年以上,利率是3.25%。
4、房貸利率指的是買房人在銀行辦理的貸款,該貸款要按照銀行規定的利率支付利息,中國房貸利率是由中國人民銀行統一規定的,各個商業銀行執行的時候可以

在規定的區間內進行一定的浮動。以上就是關于上海二套房政策的相關內容,希望可以幫助到大家。

7,公積金貸款能貸多少?_

公積金貸款金額取以下標準最低值:(個人繳存額/個人繳存比例-400)/對應每萬元的還款系數;最高可以貸到要購買的房子的評估值的80%;一般最高可貸80萬,如果做信用評級AA級可以最高92萬,AAA級可以最高104萬。另外,不同地區公積金貸款政策或許有不同的細則規定,還需結合本地實際情況。還有,公積金不能直接用作購房首付,買房人要根據購買政策支付一定的首付比例,剩下的才能貸款。

公積金貸款注意事項:

公積金一般是不能拿來交首付的,而是要先買房,再報銷。 如果你不夠錢交首付,可以先問親戚朋友借錢,等拿到購房合同、購房發票后,再去公積金中心申請提取賬戶余額,再把錢還上。

目前有小部分城市的公積金可以異地貸款,比如你在上海交的公積金,來深圳買房也可以申請公積金貸款;如果在深圳交的公積金,也會開證明給你去其他城市貸款。也有的城市支持省內異地貸款,像廣州繳的公積金,只要自己及配偶在廣州無產權住房,那就可以在佛山、中山、東莞、惠州、清遠、韶關,這 6 個城市使用。

對于大多數城市,每個人都有兩次公積金貸款的機會,但第 2 次使用之前,需要先把之前的貸款還清。而且,第二次使用公積金貸款的首付和利率會高一些。例如廣州要求首付不低于 50%,利率不低于基準利率的 1.1 倍。除此之外,一般需要連續繳納公積金 6 個月,或者累計繳納 1 年,這樣才有貸款的資格。如果因離職出現公積金斷繳的話,可以在找到工作之后,由新公司幫忙補繳,具體操作要以當地政策為準。

8,現在上海的房貸利息是多少?

假設你是首次置業,享受國家基準利率下浮15%,即年利率6.6555%,采用月均還款,第一年情況如下: 次數 本金 利息 本息合計 1 1,875.72 1,109.25 2,984.97 2 1,886.12 1,098.85 2,984.97 3 1,896.58 1,088.39 2,984.97 4 1,907.10 1,077.87 2,984.97 5 1,917.68 1,067.29 2,984.97 6 1,928.32 1,056.65 2,984.97 7 1,939.01 1,045.96 2,984.97 8 1,949.77 1,035.20 2,984.97 9 1,960.58 1,024.39 2,984.97 10 1,971.45 1,013.52 2,984.97 11 1,982.39 1,002.58 2,984.97 12 1,993.38 991.59 2,984.97 7年總利息支出50,737.48元。 如果用遞減還款法。第一年情況: 次數 本金 利息 本息合計 1 2,380.95 1,109.25 3,490.20 2 2,380.95 1,096.04 3,476.99 3 2,380.95 1,082.84 3,463.79 4 2,380.95 1,069.63 3,450.58 5 2,380.95 1,056.43 3,437.38 6 2,380.95 1,043.22 3,424.17 7 2,380.95 1,030.02 3,410.97 8 2,380.95 1,016.81 3,397.76 9 2,380.95 1,003.61 3,384.56 10 2,380.95 990.40 3,371.35 11 2,380.95 977.20 3,358.15 12 2,380.95 963.99 3,344.94 7年總利息支出47,143.17元。 其實我建議你貸款5年,因為5年期的利率比較低,下浮之后是年利率6.579%。如果用上述第一種月均法: 次數 本金 利息 本息合計 1 2,824.13 1,096.50 3,920.63 2 2,839.61 1,081.02 3,920.63 3 2,855.18 1,065.45 3,920.63 4 2,870.84 1,049.79 3,920.63 5 2,886.57 1,034.06 3,920.63 6 2,902.40 1,018.23 3,920.63 7 2,918.31 1,002.32 3,920.63 8 2,934.31 986.32 3,920.63 9 2,950.40 970.23 3,920.63 10 2,966.57 954.06 3,920.63 11 2,982.84 937.79 3,920.63 12 2,999.19 921.44 3,920.63 5年總利息支出35,237.80元。如果用5年期遞減法,利息會更少。 另外,建議有錢就提前還款,因為利息是按天計算的! ----回答這么多,如此清晰,還不加分?

9,關于上海公積金貸款買房,你關心的10個問題_

編者按:本文來自微信公眾號「真叫盧俊」(ID:zhenjiaolujun0426),作者:靠譜的真叫盧俊,《關于上海公積金貸款買房,你關心的10個問題》,36氪經授權轉載

公積金貸款

Q1

公積金貸款利率

會隨著基準利率變化而變化嗎?

公積金貸款利率會隨基準利率變化,目前執行的住房公積金貸款基準利率是2015年10月24日調整并實施的:

五年以上公積金貸款年利率3.25%;

五年及以下公積金貸款利率為年利率2.75%

需要注意的是,首套和二套房的公積金貸款利率不同:

購買首套住房的,貸款利率為住房公積金貸款基準利率;

購買第二套改善型住房的,貸款利率上浮至住房公積金貸款基準利率的1.1倍。

Q2

求教

組合貸款和純商貸

比較起來各有什么優勢?

組合貸款的話,公積金部分利率(5年以上基礎利率為3.25%)要比商業貸款(5年以上基礎利率為4.9%)低很多,總共要支付的利息就比純商貸少,能夠節省購房成本;再加上公積金由單位和個人共同繳納,各支付50%,即50%的貸款由單位分擔。此外,還可使用公積金余額對沖還貸,能夠減輕購房者的還貸壓力。

但公積金的貸款年限通常沒有商貸多,這樣的話純商貸因為貸款年限長,月還款額會比組合貸少些。

Q3

看中一套二手房

但每月的還款能力有限

想問公積金最多貸多少年?

根據現行政策,對于使用公積金貸款購買二手房的貸款年限有以下規定:

如果二手房房齡低于5年(含),公積金貸款最長期限不超過30年;

如二手房房齡為6年至19年,公積金貸款最長期限不超過35年與房齡之差;

如二手房房齡超過20年(含),公積金貸款最長期限不超過15年;

此外,公積金貸款最長期限均不超過借款人法定離退休年齡后5年。

Q4

二手房和新房的

公積金貸款額度有區別嗎?

買二手房公積金最多能貸多少?

公積金貸款額度與購買新房還是二手房無關,但貸款額度都有上限要求,其上限由以下4個條件來確定,這4個條件計算出的最小值就是貸款人最高可貸金額:

不高于按照借款人和共同借款人住房公積金賬戶存儲余額之和的倍數(住房公積金余額的30倍,補充住房公積金余額的10倍)確定的貸款限額;

不高于扣除規定比例首付款資金后剩余的房屋總價款;

不高于按照借款人和共同借款人共同還款能力確定的貸款限額;

不高于本市家庭或者個人最高貸款限額,如下表所示(單位:元):

當然,如果您清楚個人及配偶月繳存公積金的數額、計劃申請貸款年限和實際購房款等情況,不妨進入【好房上?!俊痉抗ぞ摺俊痉抠J計算】輕松測算個人貸款詳情,真正的方便、省時省力。

Q5

請問單位交公積金交多少時間

自己買房的時候可以用公積金貸款?

如果是單位繳存住房公積金的借款人,需要在申請貸款前6個月連續正常繳存住房公積金,才可以使用住房公積金貸款買房。

Q6

現在二手房純公積金貸款

購房周期需要多長時間?

其中辦理公積金放款又需多長時間呢?

購房周期在一個月左右。

辦理公積金放款的時間為15天左右:

如果貸款申請資料齊全,審核時限不超過10個工作日;符合貸款發放條件的,受理機構收到《房地產抵押權登記證明》后放款時限不超過5個工作日。

Q7

公積金貸款是不是只能用一次

以前用過還清以后再買房是否還能用?

在上海,使用公積金貸款買房有以下限制條件:

購買第二套改善型非普通住房或非改善型住房不可貸;

購買第三套住房不可貸;

有兩次以上公積金貸款記錄不可貸。

因此,以家庭(含單身)為單位,公積金貸款最多可以使用兩次。只要之前申請的公積金貸款已還清,還能滿足公積貸款的條件,依然是可以再次進行公積金貸款的。

Q8

如果現在上海有一套房,組合貸款,我是主貸人,我配偶次貸人,也用了他公積金。在外地又買了一套,用配偶的名義,那后面想在上海再買的話算幾套?如果說外地貸款,但是一年兩年還清了,再回上海買算二套是否可以貸款?

上海的政策是,有過2次貸款記錄再買房,就算第三套,銀行就會限貸。所以,如果在外地買的那套房也有貸款,則在上海無法再貸款買房。

Q9

想問一下,我現在公積金每月還款

當月扣掉后余額大概是0

后面換房子是不是先自己貸款還清

公積金要等到滿16667才能貸50萬?

如果使用過1次公積金貸款,只需將之前的貸款結清,二套房改善型住房即可再使用公積金貸款。不過想要貸足50萬的最高個人貸款額度,則還需滿足公積金余額大于16667元,和有補充公積金這兩個條件。而己經有過2次貸款記錄的就不能再使用公積金貸款了。

Q10

請問在上海公積金可以用于裝修嗎?

公積金除了可用于購買住房,如果借款人家庭沒有尚未還清的住房公積金債務,公積金還可用于建造、翻建、大修具有所有權的自住住房。但普通的房屋裝修并不能使用公積金支付。

附:二手房住房公積金貸款流程

1、借款人至受理網點申請貸款 → 2、受理網點代為辦理家庭名下房產狀況查詢 → 3、受理網點受理 → 4、簽約 → 5、征信查詢&審批 → 6、房地產交易中心辦理抵押登記手續 → 7、銀行放款

10,房貸利息抵個稅倒計時,誰能享受紅利?_

編者按:本文來自微信公眾號「90度地產」(ID:dc90du),作者:

李敏

,36氪經授權轉載

風傳多年的住房利息抵扣個稅已經進入倒計時階段。與此同時,房租納入個稅抵扣,“租售同權”實質性落地的第一步也開始邁出。

9月6日舉行的國務院常務會議明確了子女教育、繼續教育、大病醫療、普通住房貸款利息、住房租金、贍養老人支出等6大專項將納入個人所得稅附加扣除,以確保個稅扣除后的應納稅收入起點明顯高于5000元。

引發關注的是,普通住房將會如何界定?在一二線城市房價高漲時期上車的購房群體,是否能享受到這波減稅紅利?

房貸利息變身“普通”房貸利息

按照稅改時間表,住房貸款利息、租金等專項附加扣除范圍和標準,在向社會公開征求意見后,依法于明年1月1日起實施。

需要特別指出的是,在8月31日通過的新個稅法中,專項附加扣除中對于房貸利息扣除的措辭是“住房貸款利息或者住房租金”,而在9月6日的國常會上,則變為“普通住房貸款利息”和“住房租金”兩項。

兩點變化引發關注。首先,強調了在住房貸款利息上特意強調了“普通住房”,另一方面,將住房租金扣除項目單列,相當于給予了更多的扣除空間,比如說,對于同時在還房貸與付房租的群體來說,按照此前的扣除方法,只能在房貸利息和房租之間二選一,而按照最新的規定,可以同時進行抵扣。

也就是說,在4個月后,從明年元旦開始,對于那些背著房貸與房租壓力的居民來說,在納稅上就能開始體會減負效果。

早在2015年,就有消息稱個人所得稅綜合稅制改革正在考慮將個人所得稅抵扣住房按揭貸款利息。隨后在2016年7月,財政部財政科學研究所原所長賈康就在三亞透露:房貸抵扣個稅的方案已確認。

三年后,這一政策終于落地,不過,最終抵扣標準如何設定,在考驗政策層的智慧同時,也直接影響到受眾群體的紅利大小。

首先對于購房群體來說,在“房住不炒”的總體方針下,這一抵扣標準的設置大概率會參照是否首套、是否自住等等。在此基礎上,對于改善性需求產生的換房,是否算首套、是否能享受到這一優惠暫時還都是未知數。

除此之外,對于房租抵扣來說,稅務機關如何認定房租、是否需要個人申報、如何審核租房合同、北上廣深等一線城市房租抵扣標準是否與二三線城市相同等等一系列問題都成為下一步關注的焦點。

按照財政部副部長程麗華的公開表述,下一步將對扣除的范圍、標準和實施步驟作出具體規定,并且會初步考慮對專項附加扣除設置一定限額或定額標準。從中也能看出,并非房貸或者房租越高,享受到的優惠會越多,從制度上保證了抵扣的公平性。

你的住房“普通”嗎?

其實,不管住房貸款利息和房租抵扣個稅最終如何執行,對于購房者、租房者來說,這都是能夠減輕日常生活負擔的好消息。

以小A夫婦為例,在2016年北京樓市大熱起潮時,其在東城購入不足百平米的兩居室,此后房價一路走高,在傳出房貸利率可以抵扣個稅后,他們也曾感慨為何當時不能“心再大點”買個更大的。當時他們的考慮是,一旦政策落地,在他們夫婦每個月合并七千元的納稅基礎上,確實能減輕不少壓力。

當住房貸款抵扣個稅政策終于出臺后,盡管政策強調了“普通住宅”,小A夫婦仍是松了口氣?!拔覀冓s在2016年北京房價還沒有大漲時候買的,一平米不到四萬三,總價不足400萬,要是按照現在北京認定標準,是滿足普通住宅的條件的?!毙感慨稱,也是因為早上車,沾了單價和總價較低的光。

根據國家規定的普通住房認定標準,需滿足三個條件:1、住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上;2、單套建筑面積在140平方米(含)以下,并參考其實際成交價格確定;3、實際成交價格原則上應當低于按本通知確定的所在區域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。

僅從第三個條件來看,目前北京執行的普通住宅標準是2014年9月30日公布、并于當年10月8日起正式實施的。全市住房平均交易價格是按照2013年度的單價每建筑平方米2.2萬元、套總價260萬元確定。區域調整系數為五環內1.5,五至六環之間1.2,六環以外0.9。就價格紅線來看,五環內為單價39600元/平方米、總價468萬元;五環到六環為單價31680元/平方米、總價374萬元;六環外為單價23760元/平方米,總價281萬元。單價、總價兩個標準符合其一即可。

不過,小A夫婦的朋友Z卻“并不走運”。Z于今年4月購入了東五環邊上一套90平上下的老房子,“都是90年代的老房子,單價、總價與小A夫妻的房子相差不遠,但位置已經是天上地下,畢竟是東五環外和南二環的區別?!盳感慨道,按照目前的普通住宅標準,盡管總價相近,但早上車的小A夫妻位于南二環的房子是普通住宅,而他的則是非普通住宅了。

在Z看來,一旦他的房子因為“非普”而不能享受利息個稅抵扣,而小A夫婦早年沾光低房價、如果還能抵扣個稅的話,他心里難免會覺得不公平。在北京,像是Z這樣的群體應該不是孤例。住房利率個稅抵扣過程中,標準究竟該如何制定、是否真能享受到個稅減免紅利成為他們關注的焦點。

值得關注的是,在北京上海等一線城市,現有的普通住宅標準已經三四年未曾調整。

以北京為例,普通住宅的認定標準最早是在2008年出臺,后來在2011年和2014年10月經過了兩次調整,一直到目前尚未調整。據安居客數據顯示,2014年10月北京樓市均價為3.7萬/平米,而在2018年9月,最新均價已經飆升至5.9萬/平米,整體漲幅超59%,剛需住宅“被豪宅”現象開始涌現。業內聲音指出,2014年實行的舊普通住宅標準對于現階段北京樓市來說已經難以適應。

除了北京外,上海市也于2005年6月出臺普通住房標準制度并,先后于2008年11月、2012年3月、2014年11月作了調整。深圳上一次調整普通住宅標準是在2015年10月。

刺激樓市是偽命題

在住房貸款房貸利息可抵個稅政策大方向落地后,就有某地媒體發聲稱或許會刺激樓市。該文認為“住房減稅,將在一定程度上促進商品房和租賃市場發展,且經濟壓力下降后,居民或在此次稅改的促進下提高商品房購買意愿,為剛剛降溫的當地樓市又打了一劑雞血?!?/p>

但在筆者看來,這一政策除了可以為已經購房群體適量減負外,對樓市新的刺激幾乎可以忽略不計。

當前樓市已經處于政策嚴控下。在今年7月底舉行的中共中央政治局會議上,“堅決遏制房價上漲”被重點提出。中原地產研究中心的數據顯示,僅今年8月,就有45個城市發布了超過55次房地產調控政策,密集程度刷新歷史記錄,年內累計調控次數高達315次。

在地方調整政策密集出臺背后,住建部主導的約談問責機制正對地方樓市發揮影響。最近的一次是在8月17日,住建部約談了???、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市政府主要負責人,約談強調要綜合運用經濟、法律和必要的行政手段調節住房需求,并表示要嚴肅清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題,大力整頓規范市場秩序。而在此之前幾個月,住建部曾發起對西安、??诘?2個熱點城市的約談,強調樓市調控目標不變。

按照相關負責人在遼寧沈陽召開部分城市房地產工作座談會時的說法,將對未能實現調控目標的地方堅決問責。業內聲音指出,預計未來幾個月,樓市調控力度將全面超過2018年上半年??梢哉f,在這一嚴厲調控大背景下,僅僅因為個稅抵扣落地就能刺激樓市,恐怕是個偽命題。

其實,住房利息抵扣個稅并不會刺激樓市,租金抵扣個稅也與當前樓市調控的大方向契合。

黨的十九大報告強調租購并舉,曾明確提出,“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居?!倍诮衲晡逶?,住建部首次提出了控租金的目標任務,將其與穩房價放在一起。政策層對于租房市場的關注度也日漸密切。

想要實現購租并舉,落實“租售同權”就成為第一步。簡單來講,租售同權就是租房與買房居民享有公共資源分配的同等待遇。從此次個稅抵扣專項設置來看,可以說是邁出了“租售同權”第一步。

11,讀懂房貸利率,你就明白了未來房價趨勢_

編者按:本文來自微信公眾號「子木聊房」(ID:zimuliaofang),作者:子木,36氪經授權轉載。

這段時間,樓市熱點幾乎都聚焦在了「炒房租」這個話題上。

不難看出,國家對于炒房租這件事上的態度可謂堅決如一。在第二天也就是8月19日,住建部就直接集中約談了以自如、蛋殼為代表的諸多租賃企業負責人。

要求禁止以搶房源的形式哄抬房價,誘導房東提前接觸租賃合同。并強調「三個嚴查」,嚴查資本融資渠道,嚴查哄抬租金,嚴查租賃資質。

而且8月21日又開通了舉報黑中介專線,全國發令嚴打,保衛租賃市場土壤不受侵害。

一連串措施把資本這條惡狗牢牢地堵在了門外。同樣也以儆效尤,警示了所有以后想做房屋租賃生意的人:不要隨便碰這塊市場,也別想靠這塊市場發財!

聽到這個消息后,就有粉絲在房產研習社里問了我一個問題。他說:

住建部對炒房租為何能這么快地作出如此有力的舉措?而當初在炒房價的管制上卻一向是滯后反應?如果在2017年集中約談城市負責人,是不是房價也不會漲成現在這樣了?

這個問題很有意思,我把答案分享給大家。

首先,「約談」在中國幾乎是最高級別的市場管制,就好像你犯了錯,上司請你喝茶。面對面問你這事兒以后干不干了?

如果不干,那好,簽個軍令狀吧!背后深意相信大家都懂。

這種方法尤為好用,所以當初在房價管制上,地方強行介入市場給樓市限了價,還設置了漲停板,這在歷史上幾乎是聞所未聞的。所以在中國,只存在想管不想管之說,不存在絕對博弈。

回到問題本身。

房價高了,買不起無所謂,反正大家可以租房住,但是房租高了這就不行了。因為城市人口失去了居住權,大批年輕勞動力被阻擋在城市外,這相當于扼殺了城市發展。

我在上文也說過,房租最能反應一個城市經濟的本質和市場供需,也是一個城市的底線,底線戳穿了,一切就都完了。

第二,租賃市場如果自由化,資本駕馭了市場,以吸血的方式隨意調價,而目前的城市造富能力無法支撐資本的盈利基礎,遲早是要崩盤的。崩盤之后,資本拖欠房東房租,成千上萬的房東驅趕年輕房客的現象誰都不愿意看到。

第三,炒房價和炒房租的既得利益者不同,跟自己無利害關系的事情肯定要不擇手段,人之常情。

總的來說,這波炒房租帶來的后遺癥可能不太好,因為這個事情已經把房東的調漲預期激起來了,想輕易下去不是那么簡單。

三四線城市會根據供需、居民工資水平自動調節回落下去,而熱點一二線城市因為需求遠大于供給,例如北京就要靠快速增大供給的方式平衡市場。

例如把資本囤儲的房源強行掏出來,例如增大長租公寓用地發展租賃市場,例如像之前所說的把大城市周邊的農民集體建設用地轉為租賃等等。

「房價可以畸形,但房租絕不可畸形」,這是民生的底線,也是發展的共識。因為一個城市的生命力是靠蓬勃向上的年輕人,絕不是所謂的權貴。

租賃就講這么多,接下來我們講一下今天的主題,「如何判斷未來樓市的房價走勢」。下文用到的這份資料是貝殼研究院老友讓我做解讀用的,我藏了私心,偷偷分享給大家。

就目前市場形勢來說,空軍依形勢占了上風,多軍和空軍的戰爭焦灼,尤其對于未來房價是否上漲的問題上還在纏斗。其實歸根結底就是兩個關鍵詞,「經濟形勢」和「城市化率」。

如果你是子木的老讀者,相信你會在我的文章《一文讀懂中國樓市上半場》的末尾會留意到一個線索。

未來房價是否走進下一波漲勢周期,還要看居民的儲蓄情況,也就是可支配收入的占比。

而居民收入的增加目前無外乎兩種形式,一是產業升級拉動內需,自我造血;二是一帶一路人民幣國際化,他處吸血。

至于這個期限多長,目前無法作出判斷,或許明年從鄰國大兄弟家挖出石油資源,再通過人民幣結算,中國可能就一波走富了。

當然國富轉民富的方式不可能是突然給你銀行卡里打多少錢,讓你得一筆橫財。只可能是通過上調個稅起征點,減少醫療、教育等支出項,增加民生保障等措施。

理想狀態下,未來看病可能不花錢,孩子從小到大的教育不花錢。我相信這個趨勢肯定會到來的,畢竟我們也想不到77年大學生可以恢復高考,06年可以施行免費九年義務教育。

就像蔡朝陽老師講的:“教育的本質是為了讓一個人有勇氣對一個事情作出理性的思考和判斷!既然你改變不了這個世界,就要學會不被世界所改變,同時只能期望這個世界越來越好?!?/p>

對于城市化率來講,它一直都是樓市多軍的最后一根稻草。(建議大家雙擊圖片放大圖片感知趨勢)

從上圖可以看出,中國從1980年改革開放開始,城市化率的步調得以加快,尤其在98年經歷房改結束福利分房后,房地產市場全面進入商品房時代,城市化速度快速拉升。

2017年中國的常住人口城鎮化率僅58.52%,距離70%的目標還有12個點,預計釋放1.8億人到城鎮,考慮人均36平的住房需求,將帶來65億方的剛需。

而目前中國現在進入到經濟轉型階段,一線和二線城市均處于產業結構調整狀態,從當前一線城市的城市規劃看處于人口管控,那么二線城市將作為未來吸納和承接人口和人才的主戰場。

那么問題來了,房價在未來大概率還要上漲,那么如何判斷這個上漲信號呢?

答案就是「房貸利率」。

房貸利率是1980年由鄧老提出的,并在1998年左右得以完善,同時提出了公積金貸款業務,并把最長貸款期限延伸至30年。

正是由于房貸的誕生,居民可以用少量的資金去撬動更大的杠桿完成資產配置,中國房地產市場迎來黃金十年,同時也因為過度使用房貸杠桿造成房價一路飆升,資產泡沫迅速累積。

很多人把房貸利率僅僅看作購房時的利息計算。但房貸利率其實是中國樓市宏觀調控最有力的武器。

如上圖,房地產歷史上任何一個房價轉折點,幾乎都是踩著房貸利率變化的節拍。房貸利率升,房價降;房貸利率降,房價升。

(圖為2017-2018年北京房價隨房貸利率的變化)

2017年這波大牛市的促成,就是在2015年330新政5次下調房貸利率,并以7折房貸的結果。這個利率進入歷史谷底區后,再加上棚改貨幣化PSL天量供應,三四線也跟著瘋漲了一波。

所以未來判斷房價信號是否上漲,就要看房貸利率的調節。如果有一天銀行大喊7折放貸了,你什么都不用考慮,沖進去趕緊買房,因為下一波大牛市已經在路上了。

目前中國的房貸利率平均上浮15~20%,也就是5.88%,從歷史走勢區間來看并不高,如果中央繼續堅決遏制房價上漲,房貸利率就絕不會放松。而且如果未來央行放水刺激實體經濟,防止大水進入樓市的最好方法也是上調利率。

所以最近那些所謂廣東、上海利率大幅下降的謠言不攻自破。

經過2017年這么一波非理性房價大牛市,現在整個市場都冷靜下來了。

以北京為代表的一線城市已經把房價翻入了云端,其目的很簡單,就是不讓剛需買房,這也是土地出讓金式城市發展的必然結果。

現在來看北京的人口和城市化率均已達到飽和,沒有更多的土地可供招拍掛,顯然房地產稅模式所帶來的財政收入比土地出讓金模式更占優勢。

所以未來一線城市的趨勢就是發展租賃市場保障年輕勞動力供血城市發展,發展共有產權等政策房作為城市剛需人口的過渡,發展房地產稅開始摘原有居民的韭菜。

從圖中可以看出租賃住房和共有產權房的供給是遠遠不夠的,那么未來其供應主體的政策傾斜將是必然趨勢。

同時房地產稅的出臺會擠壓整個市場的投資空間,讓更多的投資客出手房源,不斷優化整個市場的剛需占比。

這里又讓我想起了前段時間提到了新加坡的「三軌制」房地產模式。有粉絲就在后臺留言說,目前新加坡房價也在暴漲,說明三軌制是沒有任何效果的。

其實這是兩個概念。新加坡三軌制的好處是政策房占了絕大數,起碼保障了居民的日常生活居住。至于商品房怎么炒怎么漲都不關乎大家的事情,老百姓自然也不會怨聲載道,因為沒有涉及到自己利益,人家有錢喜歡買房你管的著嗎?

就比如北京,雖然以后政策房和租賃市場建立起來了,但是商品房還是會漲的,因為會有越來越多的年輕人想上升,也會有越來越多的本地居民出逃北京。只不過這個市場投機性空間更少了,換來的是源源不斷的剛性需求。

而二線城市的情況則是一線城市的前世。

一線城市生活成本高昂倒逼人才加速返流二線城市,又隨著二線城市產業的升級,二線城市的大學生開始越來越喜歡呆在本地發展。

在有了人口的基礎上,城市更注重的是市場經濟發展和城市建設,但這又是耗費財力的大工程。

所以未來房地產稅即使出臺,二線城市也會大概率沿用土地出讓金模式,因為來錢快,只有宏量的資金才能支撐起一個城市的快速發展。

所以未來熱點二線城市的房價大概率會上漲,而且漲幅會大于一線城市。同時對于人才來講,二線城市也會成為人生機遇新的選擇。

對于三四線城市來講,經過這輪大牛市的噴發,已經把社會居民儲蓄透支干凈。隨著棚改貨幣化補貼力度減弱,三四線城市市場逐漸熄火。

可能有人會說,三四線城市也需要城市化啊,農民也要進城,房價為什么以后就沒希望了?

答案其實很簡單。

一是人才跟不上,很多三四線的大學生都是加速外流。即使城市化起來,沒有人才的產業也無法發展。到頭來還是在舉債發展經濟,不斷惡化地方債,這是死循環。就像東北現在很多地方連養老金和公務員工資都是借錢發。

中國的城市就像是一個尖子生班,所有學生都在努力學習想考個好成績。但基礎、天賦和被班主任照顧的機會都不是均等的。但所有學生都學會了如何努力,卻沒有學會如何放棄。

二是三四線城市的房地產庫存太大。

眾所周知2015年施行的貨幣化棚改就是為了解決樓市庫存的,那時候很多城市的房子比人多的多。經過這么一輪漲勢,很多有房一族抱著暴富心理又買了二套三套。實際庫存遠大于人口數量。

再接著2017年以后,開發商為了保持規模有活兒干,又是拿地又是補庫存。實際庫存增量又進一步提升。

所以馬云說八年后最不值錢的就是房子,以后房子如蔥”,這個論點在一些三四線城市是成立的。

再者失去棚改補貼力度的三四線靠自身的財力無法進行大規模城市化建設,即使建設,現有的房屋庫存也足夠吃了現有的居住人口。

那么在供給遠大于需求的三四線城市,房價靠什么上漲?

靠信念嗎?

12,房地產泡沫破滅之后|大象公會_

「房價永遠漲」的轉折點到來之前,當年所有的泡沫悲劇似乎都遙不可及。

文|劉喜

對于房地產從業者和背負房貸的千萬業主而言,剛剛過去的長假顯然并不讓人舒心。

所有房企都在收縮戰線。恒大發起全國8.9折優惠,碧桂園個別項目打到7折;廈門萬科的107幢別墅五折甩賣,一期業主因后續售價大跳水而圍攻售樓部的新聞不絕于耳。

大甩賣的背后,是房企對中國房地產市場未來的悲觀預期。今年1-8月,全國300座城市的土地市場流拍高達890宗,而就算是上一輪房地產低谷期的2014年,整年流拍總數也僅有345宗。

一切似乎都表明,被全國人民口誅筆伐十余年而屹立不倒的房產泡沫,終于到了臨界點。

然而,當這一刻真的到來,社會卻很難說有多少正面情緒。畢竟,近年來中國家庭債務不斷攀升,其中大頭就是房貸,更不用提房地產已與整個經濟和金融體系有著千絲萬縷的聯系。

事實上,30年前,類似的危機已經發生過一次。浪潮退去后留下的深遠后果,至今仍影響著那塊曾經狂熱的土地。

沒有實業的新特區

1988年,正值改革開放十周年之際。

深圳、珠海、廈門和汕頭等四個經濟特區發展正好,但沿海經驗能否適用于廣大農村還是未解之謎。中央迫切需要一張「白紙」,來做深化開放的試驗田。

這一次,大陸最南端的海南摸中了大獎。

那時的海南還沒有從廣東省分離,是一個真正意義上的「原生態」農村島,人均GDP只相當于全國平均水平的80%。加上獨立于大陸地區的獨特地理條件,讓這個島嶼成為了一張理想的「白紙」。

1988年,海南省人民政府正式掛牌。中央的想法,是在海南省建全國最大的新特區。

● 1988年,海南建省辦特區掛牌

光「特區」兩個字就有足夠的吸引力。廣東、浙江等地在改革開放中迅速崛起的傳奇故事,吸引著所有愛拼敢闖的人。海南建省當年,希翼著「自由市場環境」的年輕人們便蜂擁而至。

企業家、教師、大學生……一齊聚集在海南,渴望在歷史變革中抓住一絲改變人生的機會。

● 1988年,乘船來到海南的闖海人

● 椰子樹是當時招聘廣告發布平臺

今日的地產大亨馮侖、潘石屹等人,都是「闖海人」中的一員。馮侖當時是中央政治體制改革研究小組辦公室成員,為了調研來到海南;潘石屹則是「偷渡」深圳的下海者,后來留在了海南。

然而,這個環境原始、生活貧困的海南島消費嚴重不足,更沒有辦法給烏泱泱的人口大潮提供足夠的工作機會。

辭了「鐵飯碗」、又找不到合適工作的大學生,只好賣起了「人才飯」「人才餃子」,甚至擦皮鞋,賣報紙,到建筑工地干苦力。

● 1993年,??谑薪诸^還有人在放豬

由于基礎過于薄弱、缺乏開發本金,海南省政府決定用廣闊而不值錢的土地換取開發投資。初步確定,在洋浦半島劃出30平方公里的土地作為開發區租出,區內基建及招商全部由承包商負責。

海南項目一度引起李嘉誠的興趣。據說,他曾向主管領導提出將整個海南劃作自由港,實行類似于香港的「一國兩制」,但這個異想天開的提法最終未果。

最后,日本熊谷組(香港)有限公司以每畝2000元的價格租下了這片土地,租期為70年。熊谷組支付了2500萬元定金。

● 熊谷組承諾用15年左右,將洋浦開發區建設成一個「公用設施完善,以外向型工業和出口加工業為主的綜合性對外開放經濟區」

「自由港」的設定,對海南來說不失為一個好選擇。僅憑出讓管理權,就換來熊谷組帶來的大量資金、資源和廣闊市場,能迅速完成原始積累。這種思路一度得到中央支持。

然而,中央的態度迅速「變天」。1989年全國政協會議上,五位委員拋出一份「洋浦調查報告」,指責海南與外商簽訂的協議,認為海南「引狼入室,開門揖盜」,洋浦即將成為「新租界」。

到底是在「改革」還是「賣國」?

爭論一個多月后,鄧小平批示:「我最后了解情況后,認為海南省委的決策是正確的?!沟笃趾托芄冉M的合作就此擱置,一放就是三年。

● 曾經的洋浦港

在潘石屹的回憶里,經商之后最困難的年份就是1990年。海南島刮起了臺風,人們紛紛離開。相較于1988年的人聲鼎沸,兩年后的春節,海南島的招待所里只剩他一個人。

而在北方的上海,由于一位長者的提攜,搶跑的浦東新區到春節已初具規模。

「要發財,炒樓花」

洋浦風波后,馮侖一度離開海南,易小迪和潘石屹則留在島上研究佛學。

直到1991年9月,「萬通六君子」才第一次聚齊。他們在??诔闪⒘恕负D限r業高技術聯合開發投資總公司」,掛著農業公司的招牌,向房地產進軍。

● 萬通的誕生

房地產與其說是萬通的個人奮斗,倒不如說是海南島的歷史行程。洋浦事件后,熊谷組對海南失去了興趣。他們承諾的以重工業開發為中心,計劃引入的大型煉油廠、乙烯廠、尿素廠,直到1998年都沒有實現。

歸根結底,日本資方由于擔心政治風險,不想再介入洋浦項目。失去日資支持的香港熊谷組,并沒有發展實業的能力。他們在無奈中,也和海南省政府一樣,想到了利用洋浦的土地。

就在開發商缺乏資金、政府急需用錢的背景下,政策也終于放開了。1991年,國務院發布《關于全面推進城鎮住房制度改革的意見》,明確了房地產業的發展方向,1992年,海南的房地產市場開始急速膨脹。

● 1989年,??谑旋埨ヂ飞献詈蟮囊黄锏?,旁邊是待建的房子

萬通發家的故事廣為流傳。他們借了500萬元,用這些錢向銀行貸款1300萬元,然后通過炒連體別墅賺了幾倍。

潘石屹在那時候掙到了人生中第一個100萬:「一開始都不敢相信,不敢簽。在1樓簽了房產買賣合同,到6樓加價就賣了?,F在想想都害怕?!?/p>

同樣的還有本地富豪冼篤信,在海南島四處拿地,一躍成為海南首富。他一度當選全國政協委員。

● 冼篤信出席第八屆二次全國政協會議

海南省1989年房地產投資僅為3.2億元,而到了1992年,全省房地產投資達87億元,占固定資產總投資的一半,全省財政收入的40%。

房價也一路飆升。1991年,海南省房地產平均價格為1400元/平方米,僅僅一年,每平方米的價格就猛增至5000元。要知道,當時全國商品房均價只有995元/平,北上廣深的商品房均價直到1998年都還在5000元以內。

這個人口只有六百余萬的小島,出現了兩萬多家房地產公司。他們大多不是正經的開發商,而專注于炒地皮、炒樓。

炒房者以國有企業和有政府關系的私企為主,因為只有他們能弄到「政府批文」這一珍稀資源:有批文,拿地價格就低,倒到市場上,就可以狠賺一筆。

當時的拿地十分隨意。跟政府大致協商好要哪塊地,交些定金,政府簽了協議,畫個「紅線圖」或「藍線圖」就行。只要拿到圖,就能去找下一個買家?!敢粔K地倒手五六家」,每個中間商都能都能賺到錢。

● 1994年,??诮诸^

為了買下更多的「圖紙」,或者使「圖紙」收益成為現金,所有人都在大量貸款。以四大商業銀行為首,銀行資金、國企、鄉鎮企業和民營企業的資本通過各種渠道源源不斷涌入海南,總數不下千億。

幾乎所有的開發商都成了銀行的債務人。而最后的風險,被壓在了銀行身上。

危機爆發

所有人都知道,這種擊鼓傳花的炒樓游戲終究會崩盤。但沒人相信倒霉事會發生在自己身上,而是想著在崩盤前多撈一筆,再多撈一筆。

萬通大佬們屬于急風驟雨到來之前有幸抽身而退的少數人。潘石屹「五斤桔子」的都市傳說廣為流傳:據說他用五斤桔子,從規劃局的工作人員那里換來一些項目材料,得知??谑械娜司鶊蠼娣e達到50多平方米。而當時北京,人均報建面積才不過7平方米。

更靠譜的說法,是馮侖從體制內的朋友那里得到了消息:國家即將出臺宏觀調控文件。雖然沒有預料到調控后果,他還是堅定了離開海南的想法。1993年初,萬通離開北京,馮、潘們移師西安和北京、上海等大城市,尋找新的機遇。

● 年輕時的馮侖、易小迪、王功權、潘石屹

地產大亨冼篤信卻不信這個邪。1993年,時任人民銀行海南省分行行長的馬蔚華找到他,告訴他中央很有可能會緊縮銀根,要提前準備。

冼篤信不以為然。

1993年6月23日,時任國務院副總理的***發表講話,宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。

一天后,國務院發布《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》,提出16條強力調控措施,包括嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。

● 全國金融會議上的***

調控效果顯著。

冼篤信的人生開始了不斷下墜的下半場,一同下墜的還有海南房地產本身。失去資金來源之后,海南表面火熱的房地產事業瞬間垮塌,全省「爛尾樓」高達600多棟、1600多萬平方米,一度擁有全國10%的積壓商品房。

之所以大量爛尾和積壓,核心原因是購買力不足,需要買房的人又買不起。

購買力不足的元兇是房價的虛高。到1993年上半年,海南房價已飆漲到7500元每平,而當時全國職工平均月薪才280元,最高的上海市也才471元。這個比例在2017年,相當于每平16萬。

但海南房地產的主要投資者是國企和事業單位,他們寧肯空置也不愿降價,因為降價會出現賬面損失。保留較高的資產數字,能夠避免負責人承擔法律或行政責任。

但紙面資產擋不住資金鏈的斷裂。開發商或跑或倒,巨大的壓力降到了銀行身上。

不少銀行的不良貸款率一度高達60%以上,僅建行一家,先后處置的不良房地產項目就達267個,現房面積一度占海南房地產存量的20%,現金回收比例則不足20%。

炒樓客們留下了一地雞毛。銀行手中的房地產項目往往質量低劣,除了根本沒起建的圖紙樓盤,還有不少在建樓盤拖欠大量工程款,很多樓層都先后被抵押多次,債權糾紛盤根錯節,幾乎每棟爛尾樓都能牽扯出七八個官司和十幾位債權人。

● 地產泡沫破滅后留下的爛尾樓隨處可見

為了解決信托公司們因大量投資房地產而出現的資金困難,1995年8月18日,海南省政府牽頭成立海南發展銀行。

這家「救火」銀行起步艱難。這家銀行在五家信用社的基礎之上建立,但實際上其中四家都無法正常營業。這個注冊資本16.77億元人民幣的年輕銀行在誕生之初,就承接了44億元的沉重債務。

不過,各方依然對海發行寄予厚望。中國人民銀行海南省分行行長表示,處于大規模開發期的海南仍然需要大量建設資金。他希望這家本地銀行能在協調好歷史問題的同時,為本地企業提供更好的融資服務。

海發行不負眾望。1996年底,海發行資產總量為86.3億元,增長率達到94.3%,償還了59%的債務,形勢看似一片大好。

● 海南發展銀行所在的大樓——富南大廈

海發行實現高速發展的方法,主要是超常規的高息攬存和同業拆借。

據當事人回憶,1995年底在海發行存款的利率是15%,1996年的五年期存款利息甚至一度高達22%。在省政府背書和高額利率的刺激下,機關和個人都踴躍往海發行存錢。當時大額存款要托關系才能辦成,整棟富南大廈人來人往,熱鬧非凡。

然而,高增長的背后是隱憂。成本如此之高的資本金,無論投到什么項目上,回報都無法覆蓋成本。

可是焦頭爛額的政府,并沒有精力來幫海發行「戒毒」。事實上,高息攬儲是海南信用機構的發展常態:當地眾多的小信用社,存款利率比海發行還要高,有的高達25%。

在1997年亞洲金融危機的沖擊里,這些信用社應聲倒下。到年底,資不抵債、無法兌付到期存款的信用社已經有幾十家。

怎么處置這些瀕臨破產的小信用社?各方意見不一,但最終達成共識:

「讓海發行背起來!」

● 停緩建的「半拉子」工程在島上比比皆是

繁華破滅

1997年12月,28家本地信用社并入海發行。

這些信用社使得海發行賬面實力增強——股本金增長為106億元,存款余額為40億元,債務為50億元。但是,它們帶來的都是被套牢的土地和房屋這樣的「空殼」資產。

兼并之后,海發行根本無力負擔高額利息,只能宣布保證給付原信用社儲戶的本金及「合法利息」,單位存款則被視為債務,在債權債務清算后清償。

滿心指望著「錢生錢」的投資者一片嘩然。1998年春節過后,不少儲戶開始將本金及利息取出,轉存其他銀行,并表示因為利息降低,不再信任海發行。

海發行營業網點再次人滿為患。不過,這次的人們不再為了存錢,而是急著要把存款取出來。等候取款的人排成長隊,從室內延伸至馬路上。

● 「擠兌」在銀行業并不罕見,香港國際商業信貸銀行、江蘇射陽農村商業銀行,都遭遇過擠兌事件

海發行選擇了限制取款,先是設立最高取款限額,后來又開始發放取款預約號,有號才能取錢。結果卻只是催生了「海發行不行了」的傳言,未到期的儲戶也加入擠兌行列。

銀行自身的問題隨之暴露。海發行于1995年8月18日正式開業,但在5月至9月間,就已發放貸款10.60億元,其中股東貸款9.20億元,大部分沒有任何合法擔保。也就是說,初始的16.77億股本里,有一大部分在開業一個月內以貸款名義「返還」給了股東。

「返還股本」的海發行,在擠兌大潮中很快耗盡了準備金。為了保護海發行,人民銀行總行陸續給其提供了40億元的再貸款;海發行也一度嘗試在島外設立分行來緩解壓力。但這些對于其巨大的資金缺口來說都是杯水車薪。

● 同樣在島外的還有1996年成立的廣州分行

人總行終于決定給海發行「斷奶」。喪失了清償能力的海發行在再一次擠兌危機下,不得不關張大吉。

1998年6月21日,國務院和中國人民銀行決定關閉海南發展銀行,指定中國工商銀行托管海南發展銀行的債權債務,保證支付境內居民儲蓄存款本金及「合法利息」。

● 海南發展銀行舊影

海南省政府唯一的商業銀行夭折。而在其先后設立的深圳發展銀行、廣東發展銀行、上海浦東發展銀行等地區性銀行都做得風生水起,今天已成為跨區域的全國性股份銀行。

海南省處置積壓房地產的工作在2006年才基本結束,而海發行的清算承諾,15年后都沒有完全兌現。中國長期以來缺乏金融機構清算的具體規定,清算工作至今滯緩。

● 1999年的???,沒人居住的爛尾樓下看守者在洗澡

整個海南在危機的陰影里沉淪了十幾年。海發行關閉后,海南在隨后的二十年里都沒有自己的地區性銀行。直到2005年,海南島依然沒有外資銀行、城市商行和信托公司。

海南曾經的目標是建設深圳那樣的經濟特區,但房產泡沫引發的金融危機徹底摧毀了產業升級的融資渠道和時間窗口。今天的海南雖然打出「國際旅游島」的招牌,除此外卻再無像樣的產業可言,且是東部地區唯一全國GDP倒數的省份。

海南的悲劇也曾一度讓中國人對房產泡沫心生畏懼。

20年前的1998年,國務院發布通知,要求建立以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。根據這個房改制度,中國70%的中低收入家庭應該購買經濟適用住房,10%的最低收入家庭由政府或單位提供廉租房,20%的高收入家庭購買、租賃市場價的商品房。

然而,軌道卻在五年后徹底扭轉。

2003年8月12日,國務院下發18號文件,稱房地產業已經成為國民經濟的支柱產業,應調整住房供應結構,逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房。房地產在經濟格局中的地位被提高到了前所未有的高度。

與此同時,國土部出臺《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》,政府成為住宅用地供應的唯一主體,土地市場供給銳減,地價和房價大漲,土地財政拉開大幕。

每個中國人都熟悉的房地產神話由此開場,并隨著政府調控一輪又一輪的「失敗」而深入人心。

據南開大學國家經濟研究院數據,到2018年3月,與房價、地價相關的貸款已占中國全部銀行貸款的70%。

數十年間,當年的海南故事只剩一個模糊遙遠的背影,直至下一個轉折點的降臨。


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